GAYRİMENKUL KİRALARKEN DİKKAT EDİLECEK KONULAR

Türkiye'de gayrimenkul üretiminin talebin ihtiyaçlarına cevap vermeyecek ölçüde düşük kaldığı bir ülke. Son 20 yıldır kronik enflasyonun pençesindeki ekonomide, halkın satın alma gücünde görülen dalgalanmalar, gayrimenkul sektörüne yönelik potansiyel talep büyüklüğünü olumsuz yönde etkiliyor. Peki, gayrimenkul kiralamak istediğinizde nelere dikkat etmeniz gerekiyor.

 

1. Gerçek mal sahibini araştırın
Öncelikle bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, son zamanlarda gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma moda haline geldiğine göre, yine sözleşmeyi imzalayacak kişinin mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu    ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp   onaylamadığını iyice araştırmakta yarar var

2. Kiralayacağınız gayrimenkul ile kontratı yapılan aynı mı? 
  gayrimenkulü kiralayacak mal sahibinin medeni kanuna göre ehil olmasının teyid edilmesinin yanı sıra kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun mutlaka teyid edilmesi gerekir. Bu konuda da yine bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor. Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmekte büyük yarar var.

3. Kapıcı ile küçük bir söyleşi
Apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınıp ve mümkünse bu bilgileri bir de apartmanın yöneticisi ile konuşup teyid etmek gereklidir. Eğer, kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise site yönetimi ile ön bir görüşme yapmak yararlı olacaktır.   özellikle kiralama işi, bir işyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, kapıcı ve yönetici ile yapılacak bu tür bir söyleşinin sonunda yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediğinin rahatlıkla tespit edilebilir Bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, diğer apartman sakinlerinin itirazları çerçevesinde hüsranla bitebiliyor.

4. Kira sözleşmesinin detayları
Bu konuda kiracının büyük bir titizlik göstermesi lazım.   kiralanacak gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların mutlaka kira akti veya sözleşmesine yazılması gerekir. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş olacak. Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi iyi gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğinin (boya, badana ve doğramaların durumu dahil), gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önleyecektir. Yine, kiralanacak gayrimenkul bir apartman dairesi  ise apartmanın yönetim planında eğer belirlenmiş ise kiracıya ve mal sahibine düşen gider ve ödemelerinin kira sözleşmesine geçirilmesi, eğer böyle bir tespit yoksa, bir mutabakat sağlanarak, bunun kira sözleşmesine yazılmasında büyük yarar var. Eğer kiralanacak gayrimenkul için bir depozito veriliyorsa, bu depozito bedelinin mutlaka sözleşmeye yazdırılmasında ve mal sahibinin bu depozitoyu döviz cinsinden kabul etmesinin sağlanmasında yarar var.

5. Kira sözleşmesini imzalarken...
Sözleşmenin ayrıntılı ve hukuki açıdan sağlam olmasına dikkat etmekte yarar var. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılmasının ve yapılabiliyorsa tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konmasının yararı çok önemli. 

6. Kira artışının sözleşmede belirtilmesi
Star Emlak Ajansı ise son ve belki de en vurucu konu olarak, ikinci yıl için uygulanacak kira artış oranının önceden tespit edilerek kontrata yazılmasının,  kiracıyı mağduriyetten kurtaracağını vurguluyor. Bu konuda, eğilim İstanbul Ticaret Odası’nın özel bir endeksi iken, son yıllarda yüksek enflasyon ve Yargıtay’ın bazı birbirine zıt kararları nedeniyle, bir sonraki yıl için artış değerini tespitte ciddi bir sorun yaşanmakta. Bütün bu işlemlerden sonra kiracının, mümkünse kirayı elden vermek yerine bankaya yatırmasında, işyeri ise stopajları yatırmayı unutmamasında yarar var. Elden yollanan ve kira kontratına işletilmeyen kira bedelleri sonraları ciddi sorunlar yaratabiliyor. Bu nedenle, banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğu unutulmamalıdır.

 

Günümüzde ekonomideki arz-talep dengesizliğine bağlı olarak uzun zamandır en iyi yatırım araçlarından birisi olan gayrimenkul, sahibi olan yatırımcıya belirli yükümlülükler ve külfetler de getiriyor. Eğer ev sahipleri bu gayrimenkullerini atıl tutarlarsa, apartmanın işletme projesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun işaret ettiği pek çok masrafı karşılamak zorunda kalıyorlar. Bu nedenle, konut veya dairelerin kiraya verilmek suretiyle değerlendirilmesi, mülkiyeti kullanan kiracının, daha önce ev sahibinin ödemekle yükümlü olduğu pek çok masrafı üstlenmesi ve ev sahibinin yükünün azalması demek.

Son yıllarda bazı kiracıların “kiraladıkları mecura” kimi zaman büyük zararlar vermeleri, kiracının tahliyesinde, kiraların düzenli ödenmesinde ve kira bedellerinin artırılmasında karşılaşılan sorunlar ev sahiplerini hukuki bazda yeni arayışlara yönlendirmiş gözüküyor. Bu durum da eski adıyla kira kontratosuna, yeni ismiyle taşınmaz kira sözleşmesine yeni maddelerin eklenmesi ile kiralayan ve kiracı dışında 3. bir taraf olarak kiracının kefilinin de imza atması gibi bir koşulu gündeme getirdi.