Borçlarını ödeyemeyecek duruma düşen iflasa tabi kişilerin alacaklıları ile anlaşarak borçlarını ödeyebilmesi için Ticaret Mahkemesi tarafından izin verilmesidir.

  

1- EMLAK: Mülk ve maldan oluşan emlak kelimesi ev, arsa, bağ, bahçe, tarla, ve arazi gibi taşınmayan malların orta adına denir.

2- HARİTA: Coğrafya olgularının dağılımını bir plan üzerinde gösteren ölçekli çizimdir.

3- PAFTA: Büyük haritayı meydana getiren parçaların her birine denir.

4- ARAZİ: Yerleşim alanları ve yapılmış yollar dışında kalan topak parçasına denir

5- ADA: Belirli yollarla çevrili imar planların meydana getirdiği parsellerin üzerindeki bir arada oluşumuna denir.

6- MEVZİİ İMAR PLANI: Bir bölgeye mahsus olan ve genel olmayan planlanmış bölgeye denir.

7- ARSA (imar parseli) İmar planı kapsamında yer alan kullanım şekli ve yapılaşma düzeni belirlenip tamamlanmış arazi parçalarına denir. Arsaların diğer bir ismi ile İmar parseli' dir.

8- KOORDİNELİ ÇAP : kadastro pafta üzerinde ilgili parselin koordinatlarının bulunduğu vesikaya denir

9- ROPERLİ KROKİ: İlgili parselin yapılabilmesini sağlayan, gerekli ölçülerin bulunduğu vesikaya denir.

10- İMAR DURUMU: İmar parselinin boyutlarını, sınırını, imar planında kullanım şeklini ve yapılacak yapının teknik şartlarını belirten belgeye denir.

11- İFRAZ (ayırma): Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın birden fazla parsel haline getirilmesidir.

12- TEVHİD (birleştirme): Tapu kütüğünde kayıtlı birden fazla taşınmazın tek bir parsel haline getirilmesidir.

13- KAT KARŞILIĞI ANLAŞMASI: Taraftar arasında şekil, biçim adet (yüzde ) karşılığı bedel ödemeksizin Tapu Sicil Müdürlüğü'nce senet altına temlik şeklidir.

14- KAT İRTİFAKI : Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ve yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat, Mülkiyeti Konunu' na göre kurulan irtifak hakkıdır.

15- CİNS TASHİHİ; Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazı niteliğinin değiştirerek, bir başka nitelikteki tapu kütüğünde tescil edilmesine denir.

16- İSKAN: Yapılan yapının bitmesi nedeni ile oturulmak için alınan yapı kullanım izine denir.

17- DAİRE: Yapılarda aynı çatı altında birden fazla yapılan bölümlerden her birine denir.

18- KAT MÜLKİYETİ : Tamamlanmış bir yapının kat, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen,depo gibi bölümlerden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanların üzerinde, o taşınmazın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kurulan özel mülkiyet hakkına denir.

19- AKİT: Tarafların karşılıklı beyanların alındığı resmi senet tanzimine tabi işlemine denir.

20- SATIŞ VADİ : Taşınmazın satışının bir kimseye vaat edilmesidir. 21- HİSSELİ TAPU : Birden fazla kişinin sahip olduğu belgeye denir.

22- MÜSTAKİL TAPU : Bir kişinin kendi başına sahip olduğu belgeye denir.

23- DEVRE MÜLK : Belirli devrelerde kişilerce kullanılarak belirli zaman içinde diğer halk sahiplerine devredilen mekana denir.

24- GECEKONDU : Hazine arazileri üzerinde izinsiz ve yetkisizce çok kısa sürede yapılan derme çatma kaçak yapılara denir.

25- VEKALET: Kişinin kendi iradesi ile tayin ettiği bir temsil şeklidir.

26- VERASET İLAMI : Kanuni varislerin ölenin varisleri olduklarını resmi kayıt evrakları neticesinde kendilerini kanıtlamalı ve ilgili mahkemeden almış oldukları tasdikli belgeye denir.

27- MİRASIN İNTİKALİ : Ölen bir kimsenin mal varlığı ile alacak ve borçlarının mirasçılarına geçmesine denir.

28- ŞUFA HAKKI: Hissedarlar arasında birinin üçüncü şahıslara satışında yürürlüğe girme hakkına denir.

29- ŞERH: Tapu kütüğüne geçici mahiyette olmak bazı şahsi hakların kaydedilmesine denir.

30- İPOTEK: Alacaktan kalan kısmı için konan şerhe denir.

31- HACİZ : İhtilaflı işlerden doğan pürüzün çözümü için konulan şerhe denir.

32- TEDBİR: Emlak ile olan ihtilafın ve alacaktan doğan ihtilafın çözümü için konan şerhe denir.

33- İZALE-İ ŞUYU: hissedarlar arasında paylaşılmayan emlakın mahkeme yoluyla satışına isteme şekline denir.

34- İNTİFA HAKKI: Emlakın iradından faydalanma hakkına denir.

35- KURU MÜLKİYETİ: Emlakta hak sahibi olup tasarruf sağlamayan intifa hakkı ile hareket edebilen terime denir.

36- İRTİFAK HAKKI: İki emlaktan diğerine geçiş hakkı tesisine denir.

37- KİRALAMA İŞLEMİ: Taraflarca belirli zaman ve şartlarda anlaşarak sözleşme altına alınan kullanım şekline denir.

38- EMLAK BEYANI : Şahıs, kurum ve kuruşlarca sahibi olduklarını ispatlayarak bulundukları bölgedeki bağlı oldukları belediyelere makbuz karşılığı verilen belgeye denir.

39- VERASET BEYANI :Varislerin mahkeme kanalı ile kendilerini ispatlamaları neticesinde menkul ve gayri menkullerini kendi adlarına veya müşterek olarak ilgili daireye beyanda bulunmalarına denir.

40- 376.DİLEKÇE : Vergiden doğan cezaların azaltılması için ilgili daireye verilen yazıya denir.

41- TAPU VE KADASTROL MÜDÜRLÜKLERİ : Akitli ve akitsiz işlemleri ile arazi, arsa ve binalar üzerinde yapılan değişikleri işleyen, kayda geçen, bunların sicilini tutan devlet dairelerine denir.

Taşınmazın Yeri

Kiralanan taşınmaz belediye sınırları içerisinde ise 6570 sayılı "Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun" hükümlerine tabi olup ilgili kira kontratını bu kanun hükümlerince koruma altına alınır. Eğer ilgili taşınmaz belediye sınırları dışında ise, o taktirde borçlar Kanununun hükümlerine tabiidir. Dolayısı ile kiralanan taşınmazın hangi kanun hükümlerine tabii olduğunu öğrenebilmek için şu bilgilere gereksinim vardır;

Bir daire/binayı kiralar iken ilgili kira kontratının tapuda kayıtlı mal sahibi veya o kişinin yetkilendirmiş bulunduğu şahıs ile yapılması gereklidir. Kira kontratı yapabilme yetkisi sadece mal sahibinde olup o kişinin eşi, çocukları veya ailesinden herhangi birisi, kendisine mal sahibince verilmiş geçerli bir yetki belgesi olmadığı sürece kira kontratı yapmaya yetkili değillerdir.

Kira kontratında yer alan kira süresi boyunca, kiracı mal sahibine kira ödeme borcu altına girer, aynı zamanda mal sahibi de kiracısına ilgili daireyi tahsis etme borcu altına girer. Kira kontratının süresi ne kadar uzun ise kiracı olarak ilgili taşınmazda oturma süresi de o kadar uzun garanti altına alınmış olur.

Kira Kontratı

Yapacağınız kira kontratının özel şartlar bölümünde kiraladığınız mülkün kiralanma şartları bulunmaktadır. ilgili bölümün içerisinde yazılanları ayrıntılı olarak kontrol edilmesinde yarar vardır. Ekte örnek olarak bir kira kontratı özel şartlar bölümü yer almakta olup ilgili örnekten faydalanmanızı tavsiye ederiz.

Tahliye Taahhüdü

Bir daire kiralanırken en büyük sorun mal sahibinin sizden tahliye taahhüdü istemesidir. Tahliye taahhütleri noterden olabilecekleri gibi düz beyaz kağıt üzerine yazılıp imzalanmak sureti ile de geçerli olabilen, şekil şartına bağlı olmayan çift taraflı sözleşmelerdir. Yalnız Yargıtayımızın son kararlarına göre kira kontratının başlangıç tarihi ile aynı tarihte verilen tahliye taahhütlerinin geçerliliklerini kaybetme durumları ortaya çıkmıştır.
 

Kiracının Kimliği

Daire/binanın tasvip edilmeyen insanlarca kullanımını engellemek amacı ile kimin kiracı olacağının kesin olarak belirlenerek kontratın o kişi üzerine yapılmasında büyük yarar vardır. Ancak 6570 sayılı kanuna göre ilgili taşınmazın devredilme hakkı verilmemiş ise - ki bu hak verilmemelidir - kontrat sahibinden başkasının kullanması akde aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebidir.

Taşınmazın Kullanımı

Daire/Binayı kiraya verirken o taşınmazın ne şekilde kullanılacağının açıkça belirtilmesi gerekmektedir (ev, büro, lokanta gibi). Kiralayan kişinin ilgili taşınmazı kontratta yazan şeklin aksine kullanması akde aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebidir.

Daire kiraya verilirken istenilen özel şartların kontrata eklenmesi gerekmektedir. Bu durumlar ile ilgili olarak ekte verilen " Özel Şartlar" örneğinin incelenmesinde fayda vardır.

Kiralanmak üzere işletmemize bildirilen daireyi portföyümüze aldığımızda, mal sahibinin isteklerini kesinlikle dairenin dosyasına açık ve seçik olarak yazmalıyız.

a) Kiralamak amacı ile büronuza gelen müşteriye prensiplerimizi çiğnemeden, hizmetimizi vermeliyiz.( Karşılama, tanışma, ikram, güler yüz .vb.)
b)Tanışılma sırasında yapısı, işini, gelirini ona hissettirmeden not etmeliyiz.
c) Çocukların sayısını, hangi okullara gittiğini sormalıyız. Örneğin; yaşamın ne kadar zorlaştığını samimi bir hava içerisinde sorarak müşterimizden cevap almaya çalışmalıyız.
d) Müşterilerimiz uygun ise kiralanacak daireyi göstermeye gidebiliriz.

a) Yer gösterme taahhütnamesi yapmalıyız. (taahhütnamede müşterimizin adres ve telefon numaralarını mutlaka yazmalıyız.)
b) Dairenin (+ ) ve (+) tüm özellikleri anlatılmalıdır.
c) Okul, Pazar yeri, market, otobüs ve dolmuş durakları gösterilmelidir.
d) Apartman ortak gider masraf tutarları apartman yöneticilerinden öğrenilerek söylenilmelidir.
e) Mal sahibinin istekleri söylenmelidir. Kira tutarı, peşinat miktarı, depozito miktarı, yıllık artış oranı, oturma süresi ..vb.
f) Müşteri kabul ederse;

a) Mal sahibine durum bildirilir.
b) Mal sahibi müşterimizi benimser şartlar yerine getirilir.
c) Kira kontratı 2 nüsha olarak tanzim edilir.
d) Kira kontratosunda tüm istek ve dilekler madde madde yazılmalıdır. Mal sahibine ve kiracıya verilmelidir. Kontratlarda her sayfa imza altına alınmalıdır.
e)Emlakçı kanuni komisyonunu yıllık kira bedelin toplam miktarı üzerinden % 10 + KDV olarak kiracıdan alır.

Kiralama işlemimiz burada bitmiştir. Fakat bundan sonra kiracının ve mal sahibinin sorunlarında yardımcı olmak da Emlak Komisyoncusunun görevidir.

KİRA SÖZLEŞMELERİ ( KİRA KONTRATOSU) Kira kontratosu emlakın ( gayri menkulün) sahibi ile kiralayanın karşılıklı olarak yapmış oldukları kullanma taahhütnamesidir. Kontratlar kişiler, kurum ve kuruluşlar arasında yapılmaktadır. Bu kontratlarda kefil alınması gerekli hale gelmiştir. Kontratlar kişiler arasında düzenlenip imza altına alınırlar. Noterlerde hazırlanan kontrat en az üç nüsha olarak hazırlanır. Birinci nüsha Noterde ikinci ve üçüncü suretle taraflara verilir. Yani emlak sahibi ve kiralayana verilir. İşyeri ve fabrikaların kiralamalarının noterden yapılması gerektiği gibi kaç yıllık ise Tapu Kütüğüne kira şerhi konularak işlemde yapılmaktadır. Kiralamalarda her iki tarafın tebligat adresi ve değişikler noter aracılığıyla karşı tarafa bildirilmediği sürece, başka tebligat adresi için geçerli adresin mutlaka yazımlı olup kiraya verenin tebligat adresi ise, örneğin "Kamil sok. no. 47 yukarı ayrancı / Ankara " şeklinde yazılması ve imzalatılması gerekir.

Kira bedeli de belirtilmelidir. Örneğin kontratı 3 yıllık yapılmış, iki yıl sonra % kaç artış, 3. Yıl ne kadar olacağı muhakkak belirtmesi gerekir.

Uygulamada alışı gelen bazı özellik vardır. Eğer kira bir sonraki sene belli değilse, artış D.İ.E. verileri kıstas alınarak yapılır. Her sene D.İ.E. enflasyon verilerini açıklar. Sözleşmede enflasyon artışı bazında kira artırılsın denilebilir. Bundan başka bir yöntem daha vardır. Burada da iki konu karşımıza çıkar. Bunlardan biri toptan eşya veya tüketici fiyat artışıdır. Bunlardan herhangi biri önerilebilir. Bazen mülk sahipleri bezende kiracılarda talep eder veya İ.T.O. bunun toptan eşya veya tüketici fiyatını baz alına bilinsin diye açıklayabilir. Bunun yanında kimi kontratlarda da şu rakamlar kullanılır. %1 ile%100 arasında gider. Başka yöntemde rakam konusunda 1.kira yılında artış,1 5 milyondur gibi her iki tarafta anlaşmışlarsa sorun yoktur. Çünkü sözleşme karşılıklı rıza demektir.

Örneğin, mülk sahibi 2.sene 35 milyon talep ediyor ve kiracı kabul ediyorsa sorun yoktur. Bu medde de şöyle bir ifadede kullanılabilir. Kira döneminin taraflara ister sarih yani açıkça zımni yani susarak rıza yöntemlerden biri yazılabilir. Yargıtay % 65 öngörmektedir. En çok zorlanılan konu dövizle kiraya verilen yerlerdir.

Burada da yine alternatifler vardır. Döviz türünü daha çok mülk sahibi belirler. Döviz kurunun iki çeşidi vardır.

Buradaki efektif satışta mülk sahibi, efektif alışta kiracı avantajlı oluyor.

Şöyle bir açıklama koymak faydalıdır; Döviz fiilen temin edilmediği takdirde Merkez Bankası efektif satış kuru baz alınarak ödenecektir veya alış kuru diye özel bir madde koyulabilir. Sonradan sorun çıkmasın diye alış ve satış kurundun biri mutlaka yazılmalıdır.

Ortak giderlerde önemlidir. Ortak giderlere, otomat ve asansör elektriği , su ve depo yarı ayrı olduğunda problem yoktur. Fakat depodan su geldiği zaman bu ortak gidere girer. Ayrı sayaç tarzında değilse, kalorifer, kapıcı, yakıt ve giderleri( kullanmayla gereken bakım giderleri kiracıya diğer giderler mülk sahibine aittir), temizlik, ortak yerlerin, kapıcının kıdem tazminatı, çevre temizlik vergisi, temiz ve atık su, yönetim masrafları girer.

Kontrat + 12 senedi almış, 1 yıl için aylık, 12 senet düzenlenmiş, pulunu yapıştırmış ve imzalanmış. Senetler kira karşılığıdır, elde olmayan sebeplerle kontratın fes edilmesi tahliye halinde baki kalan senetler iade edilecektir, senetler ciro edilip, piyasa verilmeyecektir, diye kontrata madde koydurulmalıdır. Senedi doldurmak tarafların rızası ile olur. Şayet bu yer fatura kesmek durumda olan kimseden kiralanmışsa, mutlaka fatura kesilmesi lazımdır. Fatura kesiliyorsa, onda stopaj ödemesi söz konusu değildir. Çünkü K.D.V. 'sinin fatura üzerinden ödüyor, gelir vergisinde fatura üzerinden ödüyor. K.D.V. 'yi faturayı kesen veriyor. En sonunda net kira vardır. Sonra destekleme fonu ve stopaj vardır.

.......... aya ait........ kadar kira verilmiştir deniyor. Buna göre alınır ve ilgili mali müşavire doldurtulur. Sözleşmeye net kiranın mutlaka yazılması gerekir. Kıracı bu makbuzu verecek, işyeri sahibiyse, işyeri sahibi bu Makbuzu dolduracak ve götürüp imzalayacaktır. Bir koçanı ona verecek, bir koçanı kendisi alacaktır. Muhasebecisine veriyor ve normal stopaj ödüyor. Eğer konutsa hiç bir şeye gerek yoktur. İşyeriyse stopaj ödenir, sanayi destekleme fonuna gidilir, vergi dairesine kiracı öder. Konutsa banka hesabını biliyorsa zaten yatırılır ve elinde makbuz kalır. Konutta ikametgah istemişse zaten hiçbir şeye gerek yoktur, konuta gelir, parayı alır, sonra makbuzunu imzalar ve giderleri ortaya çıkartır. Bu giderleri prensip olarak kiracı karşılar. Bu da gerektiğinde belirtilir. Mutlaka yazmaya gerek yoktur, şifahide olabilir. Kira ödeme aksamalarında ne yapılabilir, bu önemlidir. Hem ortak gider, hem de kira ödeme aksamaları için özel madde yazılabilir. Aslında zaten mevcutta, iki haklı ikaz, tahliye nedenidir. Ortak giderler kiradan daha önemlidir. Ortak giderlerin süresinde ödenmemesi fesih nedenidir. Şu madde süresince ödenmeyen bir aylık kira, bakiye alacaklarında muaccel talep edilir. Başlangıçta kira 10 milyon tespit edilmişse, başlama tarihi, 15.04.1996. kiracı, 05,06 'yı ödedi ve burada durdu. 07 ve 08 'de ödeme yapmadı. 30 günlük sürelerde doldu takip 10. Ayı bulur. 10 ayda icra takibi yapılır. İtiraz yok, ödeme yok. Böyle bir madde olduğu için, 3 ay ödememişti, geriye 90 milyon yazılabilir. 9 ay kaldı. Bu 90 milyonda geçekleşiyor. Aslında bu bir zor olay. Kiracı ihtarı aldı ve bir şey ödemedi. Özel şartı imzaladı, onayladı bir şey söylemedi. İcra buna karar veriyor burada söz konusu olan kira süresi değil, kira yılıdır. Bu ödenmeyen kiraların alınacağı sürede kira yılında, ödenen kiraların çıkarılmasıyla kalacak tutardır.

Demirbaşlar ilgili bir kayıt alınmalıdır. Ön tarafa demirbaşlar bölümünde belirtilebilir. Nasıl alındıysa durumu yazılır, normal yıpranma payından sonra alındığı durumda bırakılır diye kayıt düşülebilir. Tahliye taahhüdü kontratın içinde veya ön sayfaya ..............tarihte tahliye edilmek üzere 2 yıllığına kiralanmıştır diye bir ibare koyuluyorsa geçerli birer yükümlülük olur. Ancak ayrı tahliye taahhüdünü alındıysa bunu da kamuoyunda yerleşen kanıya göre, kiranın başlangıç tarihi ile alınan taahhüdü tarihi arasında 1 aylık bir sürenin olması gerekir. Bunu da iki şekilde alabiliriz. Kiracı derki; kiralamış olduğum........................ adres deki konutu veya işyerini kendi rızamla 31. 12. 1998 'de boş ve bugünkü şekliyle mülk sahibine teslim edeceğim, der, kendi el yazısı ile imzasını atar. Mülk sahibi bunu yeterli görmüyorsa noterden verilsin diyebilir. O zaman kiracı ve kontrat notere gider. Noterden verilen bu tahliye taahhüdü, tabii resmi belge olması münasebetiyle daha çok geçerlidir. Burada itiraz hakkı bulunamaz.

Buralarda demirbaş, aspiratör, halı, mutfak dolabı, duşa kabin, bazen spotlar, gömme ışık, dekorasyon, bazen telefon, şofben, vb. bunları buraya fazla detaylandırmadan yazılabilir. Sahibinin ve kiracının talepleri sıralanabilir.

Demirbaşlardan, mobilyalardan, depozitodan ,abonman sözleşmesinden, sigortadan, tamir ve tadilattan, dekorasyondan, devir işleminden, işyerine işyerine ortak almadan, konutta ikamet edenlerin sayısından, kefilden ve tebligat adresinden bahsedilir. Yönetim icraatına uyma, elde olmayan sebeplerle bir değişiklik olursa ne yapılabilir?

Mülkün iade edilme durumundaki şartlar söz konusu olabilir. Yetkili mahkemeler konuşabilir. kira ödeme ve kira ödemelerindeki aksamalar olabilir. Kontrat giderleri konuşulabilir. K.D.V. ile ilgili konu, stopajla ilgili konu ortak giderlerle ilgili konu ve aralarındaki çözüm söz konusu olabilir. Kira artışı olabilir. Döviz kuru, kira ödeme günü, kira miktarıyla olabilir.

Kontrat nasıl fes edilecek, hangi hallerde fes edilmiş sayılacak, bunlardan söz edilebilir. Tahliye ifa süresi ne olacak, kira süresi ne olacak, bunlardan bahsedilmelidir. Bazı durumlarda özel kira süresi söz konusu olabilir. Öyle özel süre varsa açıkça yazılmalıdır. Yani 15.04.1996 tarihinde başlayan kira 15.04.1997 sona erecektir. Yada kira süresi 3 yıldır diye yazılabilir. Eğer kiracı ve kiralayan istiyorsa emlakçı bunları yapmak zorundadır. Bir diğer konu tahliye ihbarıdır. Bazen kiracı elde olmayan nedenlerle kira ödememe duruma düşer ve boşaltmak isteyebilir. Bu özellikle işyerleri için söz konusudur. Ancak çeşitli nedenlerle kiracı kira süresinden öncede tahliye etmek zorunda kalırsa en az 3 ay öncesinden mülk sahibini noter marifetiyle haberdar etmek suretiyle ve bu süre zarfında gelen kiracılarda yeri göstermek suretiyle tahliye edilebilir. Eğer kira süresi 3 yıl tutulmuşsa ve özel şartlarda kiracı 3 yıl sonunda tahliye edeceğini bildirdiği için 3 yıl tutulmuştur. Süre yazılmamışsa, o zaman bir anlaşmazlıkta bu özel şarlarda yazdığı için demek ki, özel şartlarda teyidi alınır. Burada bir tahliye vaadi yok ama özel maddede yazılmış ve imzalanmıştır.